Asuntokaupat ovat useimmille elämän suurimpia taloudellisia päätöksiä. Valitettavasti kaikki ei aina mene suunnitelmien mukaan, ja kaupan jälkeen saattaa ilmetä ongelmia, joita ei ollut havaittavissa kauppaa tehdessä. Yksi yleisimmistä ongelmista on piilevä eli salainen virhe, joka voi johtaa kiistoihin ostajan ja myyjän välillä. Tässä kirjoituksessa kerrotaan, mitä piilevät virheet ovat, miten ne vaikuttavat asuntokauppaan ja miten toimia, jos kohtaat tällaisen tilanteen.

Mikä on piilevä virhe?

Piilevä virhe on asunnossa oleva vika tai puute, jota ostaja ei voinut kohtuudella havaita ennen kauppaa. Piileviä virheitä ovat tyypillisesti kosteus- ja homevauriot tai sähkö- tai LVI-järjestelmien puutteet. Myyjä voi näissä tapauksissa joutua vastuuseen virheestä, vaikka ei olisikaan tiennyt viasta tai puutteesta.

Asunto-osakeyhtiössä osakas vastaa lähtökohtaisesti pintarakenteiden kunnossapidosta ja taloyhtiö vastaa asunnon rakenteista. Asunto-osakeyhtiö siis myös vastaa rakenteissa olevan virheen korjauskustannuksista. Asunto-osakeyhtiöissä virhe edellyttääkin omistamiseen liittyvien kustannuksien nousua esimerkiksi yhtiövastikkeessa.

Myyjän vastuu piilevistä virheistä

Myyjä voi olla vastuussa kaupantekohetkellä olemassa olleista asunnon virheistä, vaikka ei olisikaan ollut niistä tietoinen. Myyjän vastuuta kuitenkin rajoittaa ostajan ennakkotarkastusvelvollisuus. Ostajalla on nimittäin niin sanottu selonottovelvollisuus ostamastaan asunnosta ja ostaja ei voi vedota vikaan tai puutteeseen, joka olisi ollut havaittavissa kiinteistön tarkastuksessa. Ilman erityistä syytä ostajalla ei kuitenkaan ole velvollisuutta tarkastaa myyjän antamia tietoja tai suorittaa teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia tarkastustoimenpiteitä.

Ostajan ei siis normaalisti edellytetä suorittavan porareikätutkimuksia tai muita vastaavia tutkimuksia kosteuden selvittämiseksi. Jossain tapauksissa kuntotarkastuksen havaintojen perusteella on kuitenkin aiheellista suorittaa laajempia tutkimuksia. Piilevässä virheessä keskeistä on se, ettei ostaja ole voinut havaita vikaa huolellisellakaan tarkastuksella. Myyjän vastuu voi myös riippua siitä, onko myyjä antanut virheellistä tai harhaanjohtavaa tietoa asunnon kunnosta.

Miten toimia, jos epäilet piilevää virhettä?

Jos asunnosta löytyy piilevä virhe kaupan jälkeen, on tärkeää toimia nopeasti ja seuraavasti:

1. Dokumentoi virhe: Ota kuvia ja kerää muuta todisteita vauriosta. Säilytä kaikki myyjän ja kiinteistövälittäjän kanssa käyty kirjeenvaihto.
2. Hanki asiantuntijalausunto: Pyydä rakennusalan ammattilaista arvioimaan virhe ja sen vaikutukset.
3. Ilmoita myyjälle: Lähetä myyjälle kirjallinen reklamaatio eli virheilmoitus, jossa kuvaat virheen ja vaatimuksesi.
4. Käänny asianajajan puoleen: Jos myyjän kanssa ei päästä sopimukseen on viimeistään tässä vaiheessa suositeltavaa ottaa yhteyttä asuntokauppariitoihin erikoistuneeseen asianajajaan.

Kuinka pitkään piilevistä virheistä voi reklamoida?

Ostajan tulee reklamoida virheestä kohtuullisessa ajassa sen havaitsemisesta, mikä on yleensä muutama kuukausi. Asuntokauppalain mukaan myyjän vastuu piilevistä virheistä kestää lähtökohtaisesti viisi vuotta kaupanteosta ja asunto-osakeyhtiössä kaksi vuotta.

Milloin tarvitaan oikeudenkäyntiä?

Joskus piilevän virheen selvittely johtaa oikeudenkäyntiin. Tällöin kyse on usein siitä, kuka vastaa virheestä ja mikä on sopiva hyvitys. Oikeudenkäynnissä arvioidaan esimerkiksi:

• Onko kysymyksessä virhe ja onko se myyjän vastuulla.
• Onko reklamaatio tehty oikein.
• Olisiko ostajan pitänyt havaita virhe ennen kauppaa.
• Kuinka suuri taloudellinen vahinko virheestä on aiheutunut.
• Mitä virheestä seuraa: virheen korjaaminen, hinnanalennus tai kaupan purku.

Oikeudenkäynnin voi välttää neuvotteluilla ja tuomioistuimen tai ulkopuolisen tahon järjestämällä sovittelulla. Tämä säästää aikaa ja kustannuksia molemmilta osapuolilta.

Miten välttää piilevät virheet asuntokaupassa?

Sekä myyjän että ostajan kannattaa pyrkiä ennaltaehkäisemään piilevien virheiden aiheuttamat ongelmat:

• Myyjä: Tiedota rehellisesti asunnon kunnosta ja asuntoon tehdyistä korjauksista. Harkitse kuntotarkastuksen tekemistä ennen kauppaa.
• Ostaja: Tee huolellinen tarkastus ja teetä asuntoon kuntotarkastus ennen kauppaa.
• Molemmat: tarkkuutta kauppakirjan laadintaan

Yhteenveto

Piilevät virheet voivat aiheuttaa merkittäviä taloudellisia ja oikeudellisia haasteita asuntokaupan osapuolille. Riitatilannetta ei aina pysty välttämään, vaikka toimisi huolellisesti ennen kaupantekoa. Virhetilanteessa olisi suositeltavaa kääntyä mahdollisimman aikaisessa vaiheessa asuntokauppariitoihin erikoistuneen asianajajan puoleen.